作为长三角核心城市之一，江苏省苏州市土拍在年初的“爆火”之后，也开始转冷了。

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6月26日，2023年苏州三批次土拍落幕，成功出让12宗地块，总成交金额118亿元，总建面68.2万平方米。其中，八宗地块均为底价成交，另外两宗地块的成交溢价率不足1%，仅有两宗地块触顶成交，溢价率达到15%。

据统计，本次土拍整体成交溢价率为2.45%，与今年的首轮、次轮土拍相比，分别回落5个百分点和6.65个百分点，回到2022年前3轮的水平。

国央企和城投再度成为拿地主力。10宗底价或低溢价成交的地块中，有8宗由城投联合其他房企摘得，剩余两宗则由央企单独竞得。

苏州本次土拍热度大幅降低，一方面是当前市场销售预期仍未修复，另一方面，失去核心地块加持后，房企参拍的积极性有限。

园区26号地块、姑苏区24号地块为本次土拍的两大热门地块。前者在开拍后7分钟加价30轮，冲破中止价进入摇号，成交楼面价28175元/平方木，总价为14.08亿元，由大家房产幸运摇中。后者则在38轮密集加价后进入摇号环节，成交楼面价为2.3万元/平方米，总价为6.86亿元，由万科A（000002.SZ）摇中。

苏州本次土拍，高溢价成交的地块仍旧位于园区及姑苏区的核心区域。因为这些板块的供求关系相对健康、库存量较低，房企拿地后，未来销售价格和流速兑现的确定性更强。在苏州的一些外围板块，项目供应量往往较为丰沛。

戈文问表示，苏州自2021年二批次土拍降温之后，当地土地市场一直较为分化。房企在苏州的投拓策略较为趋同，押注核心板块，或者前期土地供应量较低的板块。

大家房产此次要摇中的园区26号地块位于斜塘板块，毗邻在建轨交6号线金家堰站。片区内规划了2所幼儿园、1所九年一贯制学校、1宗商业用地和1个轨交站点。该地块体量不大，占地约2.5万平方米，容积率2.0。

近年来，随着奥体板块开发完善，地处“奥体南”的斜塘板块被赋予了更多的期待。但从去年开始，斜塘板块的土地供应便迎来了爆发。“此次成交的园区26号地块面临周边新房竞争压力较大等问题，虽然有一定盈利空间，但需加强去化。”谢杨春及吴嘉茗分析指出。

如前文所述，园区26号地块的成交楼板价约为2.8万元/平方米，装修标准则为3000元至6000元/平方米。地块周边主要为新房，售价约为4.5万元/平方米。

当下，斜塘的新房竞争已较为激烈。板块内，华发仁恒河滨雅苑、象屿天悦东方、保利天珺于三月底及四月相继开盘，项目产品定位均为高端改善，备案均价位于4.3万元/平方米至4.6万元/平方米的区间内，被称为“斜塘三兄弟”。

有分析指出，三个项目的土拍价格、地段、配套都差距不大，客户重叠度高。“三兄弟”不仅仅面临内部竞争，和奥体及湖东板块，甚至狮山核心板块，都在拼抢同一批客户。

5月末，华润置地（01109.HK）在幸运摇中园区17号地块，成交楼面价为28175元/平方米，溢价率15%，与园区26号地块仅一路之隔。未来，园区26号地块所处的东宏路片区内还有多宗涉宅用地待出让，将是斜塘板块的供应主力。

万科地产此次拿下的姑苏区24号地块位于胥江板块，地处姑苏区西环与劳动路交汇处，紧挨西侧运河黄金水道。

该地块堪称“小而美”，总建面仅有2.98万平方米，周边生活配套较成熟。该地块距轨交5号线双桥站约800m，向西约1公里就是轨交3号线与5号线换乘站索山桥西站；周边学校包括胥江实验中学、苏州市劳动路实验小学；商业方面，距狮山核心商圈仅2公里左右，胥江龙湖天街将于今年7月开业。

胥江板块待售新房仅剩桃溪澜园最后一批房源。待姑苏区24号地块项目入市之际，面临的竞争压力或较小。

如前文所述，姑苏区24号地块的成交楼板价为2.3万元/平方米，装修标准则为2000元/平方米，而周边一手房售价约为4.2万元/平方米，二手房售价约为4.7万元至5.4万元/平方米，项目入市后或有较大的利润空间。

数据显示，2022年，万科地产在苏州的全口径销售额为188.01亿元，排名第四；权益销售额为112.05亿元，排名第三。

2023年前4月，万科地产在苏州的全口径销售额为51.74亿元，排名第二；权益销售额为32.75亿元，排名第一。

展望未来，苏州留给房企的优质地块或不多。随着苏州头部价值板块园区核心、新区狮山“余粮”越来越少，下一阶段的土地供应，或将逐步转向区域次核心板块。

“土地市场的分化持续在城市之间、区域之间甚至板块之间发生，未来仅有最优质地块能够吸引房企积极参拍，而相对普通一些的地块遇冷的概率则持续增大。”谢杨春及吴嘉茗分析指出。

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